פסק-דין בתיק ת"א 4280-09

1. לפניי תביעה למתן סעד הצהרתי לביטול הסכם מכר דירה שבבעלות התובעת ותביעה לסעד  כספי לחיוב הנתבעים בפיצוי מוסכם ובנזקים נילווים בסך של 315,650 ש"ח בעילה חוזית, בגין הפרת ההסכם, עקב כשלון תמורה חלקי וסירובם של הנתבעים לשאת בהפרשים שנוצרו כתוצאה משינויים בשער הדולר היציג.

2. הנתבעים, דוחים את טענות התובעת וטוענים כי אינם חייבים לשאת בעלויות עקב  שינוי בשער הדולר. הם הודיעו לתובעת על רצונם לבצע את התשלום האחרון לפי ההסכם, כבר במועד קבלת החזקה בדירה אך התובעת מצידה, לא מילאה אחר חיוביה לסילוק המשכנתא וביקשה מהם לדחות את מועד ביצוע התשלום. עד היום לא סולקה המשכנתא הרובצת על הדירה . כמו כן, נדרש שיפוץ משמעותי בדירה לאור ליקויים בה שלא גולו להם, עובר לחתימה על החוזה ובכך, נגרמו להם הוצאות רבות.

טענות הצדדים:

3. ביום 25.12.07 נחתם הסכם מכר של דירת מגורים (להלן-"הדירה") ברחוב אבשלום חביב 32/26 בירושלים בין התובעת והנתבעים (להלן - "ההסכם", צורף כנספח א' לכתב התביעה המתוקן). בהתאם לסעיף 3 להסכם, היה על הנתבעים לשלם תמורה לרכישת הדירה בסך של 161,500$ בשלושה תשלומים: 50,000$ במועד כריתת החוזה, 50,000$ תוך 30 יום לאחר חתימת ההסכם וסך של 61,500$ (להלן-"התשלום האחרון") לסילוק או גרירה של המשכנתא שנרשמה על הדירה וכנגד מסירת החזקה בדירה לידי הנתבעים.

4. התובעת טוענת כי בד בבד עם ביצוע התשלום האחרון, היה עליה למסור את החזקה בדירה לנתבעים זאת, תוך 4 חודשים ממועד החתימה על ההסכם. לדבריה, היא עמדה בחיובה זה לפי ההסכם והחזקה בדירה, הועברה לנתבעים כבר ביום 25.5.08 למרות שטרם שלמו את מלוא התמורה. יחד עם זאת טענה התובעת כי בעלה, אברהם צימרינג, ביקש מהנתבעים  לעכב את העברת התשלום האחרון לבנק בסך של 61,500$ והנתבעים, הסכימו לכך.  בהתאם לכך ולאחר מספר עיכובים הוסכם שהצדדים, יפגשו בבנק ביום 29.1.09 על מנת לבצע את התשלום האחרון לצורך סילוק המשכנתא. דא עקא, הנתבעים לא הופיעו בבנק  ובדיעבד טענו שלא יסדירו את התשלום בהעדר מכתב כוונות מהבנק על סילוק המשכנתא עם ביצוע התשלום האחרון. המכתב מהבנק ניתן כבקשת הנתבעים ותוקפו הוגבל עד ליום 11.2.09 (נספח ב' לכתב התביעה המתוקן). לאור זאת, דרשה התובעת מהנתבעים להסדיר את העברת התשלום האחרון לבנק בהתאם לשער הדולר במועד ביצוע התשלום, אך הם סרבו לכך. לטענתה, הנתבעים דרשו שהתשלום האחרון ישולם לפי שער הדולר היציג ביום 25.5.08 ( 3.285 ש"ח לדולר, סעיף 9 לנספח ד' לכתב התביעה המתוקן) ובכך לשרת את עניינם בלבד ובניגוד להסכם, שקבע שהתשלום האחרון ישולם לפי שער הדולר ביום ביצוע התשלום. 

5. בכך, הפרו הנתבעים הפרה יסודית של ההסכם לדידה של התובעת בסרובם לשלם את יתרת התמורה לפי השער היציג של הדולר במועד התשלום ולמרות שקיבלו לידיהם את החזקה בדירה. נסיונות להסדיר את העניין עובר להגשת התביעה נכשלו (נספחים ג'-ו' לכתב התביעה המתוקן) ולפיכך, התבקשו הסעדים כאמור במבוא לפסק הדין.

6. הנתבעים, דחו את טענות התובעת. התובעת נהגה לטענתם , בחוסר תום לב בהצגת הדברים בכתב התביעה, מבלי שצויינה הקרבה המשפחתית ביניהם ועל הסכמתם לאור זאת, שעו"ד אחד ייצג את שני הצדדים במכר וידאג לאינטרסים שלהם. בדיעבד, התברר להם כי עוה"ד שטיפל בעיסקה פעל לדידם להבטחת האינטרסים של התובעת בלבד.

7. לשיטת הנתבעים, הוסכם שהתשלום האחרון ישולם במועד המסירה וכנגד סילוק המשכנתא וכל חוב אחר הרובץ על הדירה. בהתאם לכך, הודע על ידי בעלה של התובעת אברהם צימרינג (להלן-"מר צימרינג") שמועד המסירה של הדירה יהיה ביום 15.5.2008 והזכויות בדירה יעברו על שמם עם סילוק המשכנתא (נספח ה' לכתב ההגנה המתוקן). הימים נקפו ודבר לא נעשה מצד התובעת ובעלה להשלמת העיסקה והרישום הואיל ומר צימרינג הודיעם כי עליו להחליף את השעבוד הקיים בשעבוד על נכס אחר שלו, משיקוליו הוא. כפועל יוצא, נדחה מועד מסירת החזקה למועד לא ידוע לא בהסכמתם והדבר נכפה עליהם ע"י התובעת ובעלה. פניותיהם להסדרת העניין ובכלל זה לעו"ד אוהד שני שטיפל בעיסקה בשם הצדדים, לא הועילו (נספחים ה', ט1-ט5 לכתב ההגנה המתוקן). ביום 29.1.09 הודיע להם עו"ד שני שעליהם להגיע לבנק ולהעביר סך של 61,500$ לחשבונה של התובעת ולא היה ברור לנתבעים אם סכום זה יענה על דרישות הבנק לסילוק המשכנתא הרשומה על הדירה. לפיכך הם דרשו מהתובעת שיוצג מכתב כוונות, שאכן הומצא להם ביום 4.2.09. ממכתב הכוונות למדו הנתבעים, שהסכום הנידרש לסילוק המשכנתא גבוה מהמוסכם שהיה עליהם לשלם אותו במועד שנקבע בהסכם אילו לא הפרה התובעת אותו ולא דחתה את מועד התשלום האחרון. הבנק, דרש במכתב הכוונות תשלום בסך של 250,551 ש"ח השווה ל- 70,025$ ולא סך של 202,027 ש"ח השווה ל- 61,500$ כפי שויו של הדולר במועד שנקבע להשלמת העסקה (נספח י' לכתב ההגנה המתוקן). לפיכך, עמדו הנתבעים על זכותם לשלם סך של 202,027 ש"ח ובלבד, שהמשכנתא תסולק ע"י התובעת.

8. הנתבעים טענו כי התובעת, סרבה לדאוג לסילוק המשכנתא ודרשה מהם לשלם את מלוא יתרת המשכנתא לפי מכתב הכוונות בהתעלם בחוסר תום לב מהנסיבות בגללן נדחה מועד התשלום בשל צרכים ואינטרסים שלה ושל בעלה (נספחים יא-יד לכתב ההגנה המתוקן). נסיונותיהם להסדיר את העניין, לרבות בסיוע של צדדים שלישיים לא צלחו. לפיכך טענו הנתבעים שיש לדחות את התביעה מה גם, שעד היום לא הוסרה המשכנתא על הדירה. כמו כן, הסתבר להם שהדירה זקוקה לשיפוץ יסודי לאור סדק שהתגלה במבנה לגביו לא יידעה  אותם התובעת בטרם נחתם ההסכם.  

דיון מסקנות:

9. הסכם מחייב נחתם בין הצדדים למכירת הדירה ועל פי תנאי ההסכם, שלמו הנתבעים שני תשלומים, בסך כולל של 100,000$ ונותר תשלום אחרון שלא שולם, בסך של 61,500$. סלע המחלוקת הוא בשאלת שיעור יתרת התמורה בגין המכר לאור שינוי בשער הדולר היציג,  קרי : אם יש לחשב את התשלום האחרון לפי שער הדולר במועד התשלום בפועל כאמור בהסכם כדרישת התובעים, או שמא כניטען ע"י הנתבעים,לפי שער הדולר היציג במועד קבלת החזקה בדירה לידיהם לאור רצונם לבצע את התשלום עם קבלת החזקה בדירה, אך הדבר נימנע מהם מחמת דרישתה של התובעת מהם לעכב את ביצועו .

10. התובעת ובעלה שהעיד מטעמה, הודו כי העיכוב בביצוע התשלום האחרון נגרם בגינם לפי בקשתם מהנתבעים, שנענו להם והסכימו לדחות את מועד התשלום האחרון (עמ' 1 שורה 18, עמ' 8 שורה 3). לאור זאת טענה התובעת, שהיה על הנתבעים לבצע את התשלום האחרון לפי שער הדולר במועד ביצועו, כמתחייב בסעיף 3 להסכם ואין להם להלין כנגד שינוי בשער הדולר, שהאמיר אך היה עשוי גם לרדת.   

11. הנתבעים טענו כנגד התנהגות בחוסר תום לב של הנתבעת ובעלה בהעלימם מידע חיוני בדבר יתרת המשכנתא ודחייתם בלך ושוב להשלמת העסקה במועד מוקדם יותר. לפיכך, נדחה מועד העברת התשלום האחרון לא בהסכמתם ולמרות דרישתם לבצע אותו במועד הקבוע בהסכם. מר צימרינג, היה המוציא והמביא בביצוע העיסקה וניסה להסדיר את העברת המשכנתא מהדירה ברישומה על נכס אחר ובכך תקבל התובעת לידיה את התשלום האחרון, אך הדבר לא הסתייע בידו. רק בשל התנהלותו נידחה מועד התשלום האחרון , לא בטובתם. בכך, נגרמו להם נזקים שכן שער הדולר השתנה לרעתם עם חלוף הזמן בדחיית מועד התשלום האחרון. הדחייה, נכפתה עליהם עקב מחדלי התובעת וללא הסכמה שלהם לכך. בהתאם לכך, הם דרשו לחשב את הסך הדולרי של התשלום האחרון בהתאם לשערו במועד העברת החזקה בדירה אך דרישתם, סורבה.

12. סעיף 3.3 להסכם קובע: "היתרה בסך של 61,500 (במילים: שישים ואחד אלף וחמש מאות) דולר, תשולם עד ליום מסירת החזקה בדירה (הדגשות במקור- מ.ל) וזאת כנגד סילוק או גרירת כל משכנתא - התשלום ישולם באמצעות שיק בנקאי לפקודת הבנק ויתקבל אישור על התשלום לבנק וסילוק המשכנתא, כן יסולקו כל חוב או זכות אחרת של צד שלישי כלשהו על הזכויות בדירה ומבלי לגרוע מהצהרת המוכרת בסעיף 3 למבוא, כנגד מסירת כל המסמכים מצד המוכרת המאפשרים רישום העברת הזכויות בדירה ע"ש הקונים באמצעות מסירת המקרקעין וכנגד מסירת החזקה בדירה לקונים באמצעות מסירת מפתחותיה לידי הקונים. המוכרת יצאה ידי חובתה לרישום הזכויות בדירה על שם הקונים, בהמצאת כל המסמכים כאמור ובאופן שרישום הזכויות בפועל יבוצעו ע"י הקונים".

13. סעיף 6.3 להסכם קובע כי המוכרת מתחייבת: "לפנות הדירה ולמסור החזקה בה לידי הקונים כשהדירה נקיה ופנויה מכל אדם וחפץ למעט כמוסכם לעיל, לרבות השוכרים המצויים בדירה עובר לחתימת הסכם זה ובמצב תקין כפי מצבה היום למעט בלאי סביר, בתוך ארבעה חודשים ממועד חתימת הסכם זה (הדגשה במקור- מ.ל.). פיגור של עד 30 יום במסירת החזקה לא יהווה הפרת הסכם זה".

14. הסכמים, יש לפרש אותם לפי אומד דעת הצדדים המשתמע מהחוזה, ואם אינו משתמע ממנו, אזי מנסיבות העניין. אומד דעת הצדדים, שלפיו מתפרש חוזה הוא "המטרות, היעדים, האינטרסים, והתכנית אשר הצדדים ביקשו להגשים" בחוזה שנכרת ביניהם כמתחייב מסעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן-"חוק החוזים").

15. בחינת פשט הדברים כפי שנירשם בהסכם מלמד כי היה על הקונים לבצע את התשלום האחרון בסך 61,500$ עד ליום מסירת החזקה בדירה אך זאת, כנגד סילוק או גרירת כל משכנתא. בסעיף 6.3 להסכם נקבע לוח זמנים למסירת החזקה בדירה והוסכם שתתבצע תוך 4 חודשים ממועד החתימה על ההסכם, עד ליום 25.4.08 וכן נקבע כי קיימת אפשרות להארכת המועד למסירה בחודש נוסף, עד ליום 25.5.08. בנוסף נקבע בהסכם כי התשלום האחרון הוא לסילוק המשכנתא או גרירתה. תכליתם של הסעיפים הנ"ל בהסכם, להבטיח רישום הזכויות בדירה ע"ש הנתבעים .    

16. בסעיף 12 להסכם נקבע כי כל שינוי בתנאי הסכם המכר, יהיה בכתב בלבד וישא את חתימת הצדדים. בנספח ט1 לכתב הגנה המתוקן (להלן-"מכתב ט1"), מכתבם של הנתבעים לעו"ד שני מיום 8.7.2008 , נאמר כי הם הסכימו לדחיית מועד התשלום והשלמת העיסקה עד ליום 25.5.08.  כאמור ברישא לסעיף 4 למכתב, הדירה פונתה מדייריה ביום 18.5.08 , באופן המתיישב עם מועד כניסת הנתבעים לדירה בהסכמת התובעת ביום 25.5.08 ועם היתרה בחשבון עו"ש שלהם בחודש מאי 2008 לביצוע התשלום האחרון עם קבלת החזקה בדירה (המסמכים הוגשו לפי החלטתי מיום 18.7.12). במכתב ט1 , נאמר גם שהיו בקשות דחייה של מר צימיריניג לביצוע התשלום האחרון. הסכמתם לדחיית המועד היתה לפי האמור במכתב האמור, מתוך רצון טוב ומתוך היכרות המשפחתית ביניהם למרות נזקיהם עקב זאת (סעיף 7 למכתב ט1 ). בה בשעה, הנתבעים התריסו במכתב ט1 (סעיף 8) כנגד אי מסירת "מועד מדויק להשלמת העיסקה" ע"י מר צימרינג למרות פניותיהם אליו בנדון. לפיכך, הודיעו הנתבעים במכתבם זה, כי אין הם מוכנים להמתין יותר ודרשו להשלים את העסקה ואת רישום הדירה על שמם, ללא דיחוי נוסף (סעיף 9 למכתב ט1).

17. עדותו של מר צימרינג תומכת באמור במכתב ט1 לפיה הוא לא הודיע להם מראש מהו המועד בו הם מבקש שישולם התשלום האחרון עקב צרכיו ולא ניתנה הסכמתם לדחייה ולא ניתן אישורם לדחייה ללא מועד ובפרט, לא ניתנה הסכמתם בכתב לכך. לדברי העד, לא ניתנה הסכמה בכתב לשינוי בהסכם כי אם הוא ביקש טלפונית מהנתבעים לעכב את התשלום האחרון למשך מס' חודשים , מבלי שהיה בידו לומר מהי התקופה של הדחייה (עמ' 8 שורות 8-21).